徳之島・奄美・沖永良部・与論 畑の売買・転用と登記②
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土地の一部を宅地として買い取りたいが，登記記録上は「畑」となっている。
住宅ローンを組んで，新築したい。
手続きは，どうなるのか？
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これもよくあるケースです。
実はこれ，いろんな士業が関与するケースなのです。
① 土地の分筆登記（測量して分ける）～ 土地家屋調査士
② 農振除外申請，５条許可申請（転用の申請）～ 行政書士
③ 所有権移転登記（売買による所有権移転）～ 司法書士
④ 地目変更登記（「畑」から「宅地」へ）～ 土地家屋調査士
⑤ 建物の表示登記（新築建物の面積などの登録）～ 土地家屋調査士
⑥ 建物の保存登記（所有権の登記）～ 司法書士
⑦ 担保設定登記（住宅ローンの担保に入れる）～ 司法書士
ちなみに，②の農振除外や５条許可申請 で OK が出るまでに，１年くらい時間がかかります。もちろん NG の場合もあります。
このハードルを越えないと先にすすみません。
畑を宅地化して，新築するにはたくさんのハードルがあります。
徳之島，沖永良部，奄美，与論は，市街化区域や市街化調整区域といって都市計画朋により定められる区域区分はありませんが，「農業振興地域の整備に関する法律」により，農業振興地域が定められています。
農振地域は，原則転用ができませんので，宅地化できない場合があります。
ちなみに，農地である敷地に住宅を建設することは，違反転用です。金融機関もこのような違反転用には融資しない可能性もあります。
現況が宅地になっていても，登記記録上「畑」「田」になっている場合は要注意です。
